Vừa qua, phóng viên tạp chí điện tử Kinh tế hội nhập và pháp luật nhận được một số câu hỏi của bạn đọc liên qua đến việc xây dựng nhà, các qui định về xây dựng, mở lối đi và điều kiện xây dựng đã gửi về Văn phòng luật sư Interla được Luật sư Trương Quốc Hoè, Trưởng văn phòng luật sư Interla thuộc đoàn luật sư Hà Nội giải đáp, xin giới thiệu các câu hỏi và trả lời của luật sư Trương quốc Hoè để bạn đọc rõ.
Câu hỏi 1: Thưa Luật sư, ngay gần khu vực hộ dân tại tổ 9B, ngách 66/13 Ngõ Đình Đông, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội của chúng tôi sinh sống có Hộ ông KDT có một mảnh đất rất rộng địa chỉ tại số nhà 97 ngõ 105 Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (thuộc đất của Hợp tác xã Dệt thảm Thăng Long cũ). UBND quận Hai Bà Trưng đã tách mảnh đất số 97 ngõ 105 Bạch Mai thành làm 9 thửa và đồng thời cấp GCN QSDĐ cũng như chuyển đổi mục đích từ đất sản xuất sang đất ở cho cả 9 thửa này. Theo bản đồ địa chính, GCN QSDĐ thì thể hiện cả 9 thửa đất này có chung địa chỉ là số 97 ngõ 105 Bạch Mai được tách sát nhau, 4 thửa tiếp giáp ngõ 105 Bạch Mai, 5 thửa phía trong, không có lối đi từ 5 thửa phía trong đi ra ngõ 105 Bạch Mai. Ông T sau đó đã được cấp phép xây dựng và thực hiện xây dựng các công trình trên toàn bộ 9 thửa đất nhưng hiện trạng xây dựng cũng không có lối đi từ 5 thửa phía trong ra ngõ 105 Bạch Mai. Vậy thưa Luật sư, việc UBND quận Hai Bà Trưng cho phép tách thửa có đúng theo quy định của pháp luật không?
Luật sư Trương Quốc Hoè: Cảm ơn mọi người đã gửi thắc mắc của mình cho chúng tôi!
Đối với thắc mắc này của mọi người chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Quyết định số 20/2017QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội quy định về kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội thì:
“Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu”
2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.
4…Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.”
Theo đó, khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, trường hợp không đảm bảo quy định này thì không được phép tách thửa.
Ở đây, hộ nhà ông T được tách 9 thửa đất trên mảnh đất có địa chỉ tại số 97 ngõ 105 Bạch Mai trong đó có 4 thửa mặt tiền tiếp giáp với ngõ 105 Bạch Mai và 5 thửa ở phía trong. Vì vậy trường hợp này, khi thực hiện xây dựng thì hộ ông T phải đảm bảo hình thành lối riêng có mặt cắt ngang từ 1m trở lên dẫn từ 5 thửa đất phía trong qua 4 thửa mặt tiền để ra được ngõ 105 Bạch Mai.
Trong trường hợp UBND quận Hai Bà Trưng không đưa quy định về việc hình thành ngõ đi sử dụng riêng có mặt cắt ngang từ 1m trở lên đối với ngõ dẫn từ 5 thửa đất phía trong đi ra ngõ 105 Bạch Mai về vào quyết định cho phép tách thửa là chưa đúng theo quy định của pháp luật.
Theo quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng chính là việc kiểm tra, đo đạc địa chính. Cơ quan này có nhiệm vụ phải kiểm tra, xác định mốc giới, đo đạc, nếu đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội thì văn phòng đăng ký đất đai mới được lập hồ sơ để trình UBND quận Hai Bà Trưng đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể trình tự này được quy định tại Khoản 2 Điều 75 Nghị định 43/2014 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa thì:
“ Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất…
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo đó, Văn phòng đất đai quận Hai Bà Trưng có trách nhiệm thực hiện các thủ tục trên để trình UBND quận Hai Bà Trưng xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách.
Tuy nhiên nếu đúng theo những gì mà bạn cung cấp, UBND quận đã cấp GCN QSDĐ cho 9 thửa đất mà không xác định lối đi cho các thửa đất phía trong là không đúng quy định của pháp luật. Việc này đã bộc lộ rõ ràng sai phạm của Văn phòng đăng ký đất đai và UBND quận Hai Bà Trưng trong công tác rà soát, đo đạc và thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc cho phép tách thửa đối với mảnh đất số 97 Ngõ 105 Bạch Mai của hộ ông T.
Như vậy, việc UBND quận Hai Bà Trưng cho phép tách thửa trong trường hợp trên là không đúng theo quy định của pháp luật.
Câu hỏi 2: Thưa Luật sư! từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì người dân chúng tôi đã trích 01 phần đất của mình ra để cùng làm ngách đi dẫn ra ngõ Đình Đông, đường Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội – hiện nay là ngách 66/13 Đình Đông. Ngách đi này chúng tôi vẫn đang quản lý và sử dụng hợp pháp và tiếp giáp với 5 thửa đất bên trong của hộ ông T đã có tường bê tông ngăn từ lâu. Như đã trình bày bên trên, ông T đang tiến hành xây dựng 9 căn nhà nằm trên 9 thửa đất đã được UBND quận Hai Bà Trưng cấp GCNQSDĐ và giấy phép xây dựng. Ông T đã tiến hành xây dựng theo hình thức 4 thửa tiếp giáp ngõ 105 Bạch Mai đúng địa chỉ xác định trong GCNQSDĐ là số 97 Ngõ 105 Bạch Mai, còn lại 5 thửa đất phía trong do không có lối đi, ông T đã tự ý phá tường bê tông cạnh ngách đi của chúng tôi, tự ý mở lối đi cho 5 thửa đất này ra ngách 66/13 Đình Đông mà không thông báo cũng như không được sự đồng ý của chúng tôi. Điều này thực sự gây bức xúc đối với các hộ dân chúng tôi. Chúng tôi muốn hỏi là việc ông T phá tường bê tông, tự ý mở lối đi cho 5 thửa đất ra ngách 66/13 Đình Đông là đúng hay sai? Chúng tôi phải làm như thế nào trong trường hợp này?
Luật sư Trương Quốc Hoè: Ở trường hợp này, khi thực hiện xây dựng công trình trên 9 thửa đất thì đầu tiên hộ ông T phải đảm bảo hình thành lối riêng có mặt cắt ngang từ 1m trở lên dẫn từ 5 thửa đất phía trong qua 4 thửa mặt tiền để ra được ngõ 105 Bạch Mai theo Khoản 2 Điều 5 Quyết định số 20/2017QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội quy định về kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Căn cứ Khoản 5 Điều 9 Nghị định 06/2021/NĐ-CP Qui định chí tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng thì:
“5.…việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan và quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư xây dựng trong trường hợp nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình.”
Theo đó khi xây dựng các công trình trên 9 thửa đất thì ông T phải tuân thủ toàn bộ các quy trình, điều kiện về tách thửa và thiết kế xây dựng công trình cho phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, trong đó có quy định về việc phải xây dựng lối đi riêng cho 5 thửa đất bên trong để ra được ngõ 105 Bạch Mai.
Qua việc của các hộ dân và qua tìm hiểu, xác minh thực địa, chúng tôi nhận thấy các thửa đất của ông T có địa chỉ tại số nhà 97 ngõ 105 Bạch Mai là một con ngõ khá ngắn và là lối đi có chiều rộng lên tới hơn 3m. Trong khi đó, ngách 66/13 Đình Đông thuộc quyền sở hữu của những người thuộc tổ 9B, không phải lối đi công cộng, chiều rộng con ngõ này chỉ rộng hơn 1m, rất sâu và ngoằn ngoèo đặc biệt là số lượng dân cư sống trong đây lại rất đông nên việc đi lại rất khó khăn.
Ở trường hợp này dù không có sự đồng ý của các hộ dân tại ngách 66/13 Đình Đông và các cơ quan có thẩm quyền nhưng hiện nay ông T vẫn đang xây dựng công trình trên 5 thửa đất phía trong với thiết kế cửa chính của nhà hướng ra ngách 66/13 Đình Đông. Điều này là không đúng theo quy định tại Điều 93 Luật xây dựng 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:
“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.”
Theo đó, việc ông T thiết kế cửa chính của công trình xây dựng trên 5 thửa đất hướng ra ngách 66/13 Đình Đông không thuộc địa chỉ trong Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng (địa chỉ số 97 ngõ 105 Bạch Mai) là không phù hợp với thiết kế thi công, quy hoạch của chủ đầu tư được phê duyệt, đồng thời không phù hợp với mục đích quy hoạch sử dụng đất của UBND thành phố Hà Nội, gây khó khăn cho việc xác định vị trí, địa chỉ của thửa đất.
Căn cứ Điểm a khoản 1 Điều 98 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 thì:
“Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng
1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;”
Theo đó ông T phải tự đề nghị với các cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh sơ đồ, bản vẽ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiết kế trong giấy phép xây dựng sao cho phù hợp để sử dụng ngõ 105 Bạch Mai được thuận tiện nhất. Trong trường hợp ông T muốn sử dụng cùng ngách 66/13 Đình Đông với các hộ dân ở đây thi phải được sự đồng ý của tất cả các hộ dân và sự cho phép các cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh lại bản vẽ, thiết kế trong GCNQSDĐ và Giấy phép xây dựng.
Thực tế, ông T đã tự ý phá hủy bức tường bê tông ngăn cách 5 thửa đấtvới ngách 66/13 Đình Đông và tự ý cho mình quyền đi lại trên ngách này mà không có sự đồng ý của các hộ dân.
Vì vậy, trong trường hợp này các hộ dân nên làm đơn khiếu nại sự việc lên UBND quận trình bày sự việc và đề nghị giải quyết:
- Đề nghị UBND quận đính chính lại GCN QSDĐ đối với 9 thửa đất của hộ ông T;
- Đề nghị UBND quận thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp cho hộ ông T;
- Đề nghị UBND quận yêu cầu hộ ông T phải xây dựng lại bức tường bê tông tiếp giáp ngách số 66/13 Đình Đông để khôi phục tình trạng ban đầu của các công trình.
Câu hỏi 3: Thưa Luật sư: việc xây dựng các căn nhà của hộ ông T tại ngõ 105 Bạch Mai đã gây ra rất nhiều tiếng ồn, bụi bẩn khiến các hộ dân sống sung quanh lúc nào cũng trong tình trạng đóng kín cửa. Hơn nữa, ông T còn ngang nhiên lấn chiếm, xây dựng trái phép lên ngách 66/13 Đình Đông. Thậm chí, nền móng công trình xây dựng của người này cao hơn đường ngách 66/13 Đình Đông nhưng không tiến hành các biện pháp xử lý nước đọng khiến việc đi lại vào lúc thời tiết mưa của những người sống trong con hẻm cực kỳ khó khăn. Vậy, thưa luật sư hành vi này của ông T có bị xử phạt không?
Luật sư Trương Quốc Hoè: Trường hợp này, tôi xin được trả lời các hộ dân như sau:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 73 Luật bảo vệ môi trường 2014 về hoạt động bảo vệ môi trường trong hoạt động xây dựng:
“3. Việc thi công công trình xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu bảo vệ môi trường sau:
a) Công trình xây dựng trong khu dân cư phải có biện pháp bảo đảm không phát tán bụi, nhiệt, tiếng ồn, độ rung, ánh sáng vượt quá quy chuẩn kỹ thuật môi trường;
b) Việc vận chuyển vật liệu xây dựng phải được thực hiện bằng phương tiện bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, không làm rò rỉ, rơi vãi, gây ô nhiễm môi trường;
c) Nước thải, chất thải rắn và các loại chất thải khác phải được thu gom, xử lý bảo đảm quy chuẩn kỹ thuật môi trường”.
Theo đó, việc giảm thiểu bụi bẩn, tiếng ồn, độ rung, … từ các công trình xây dựng phải có các biện pháp bảo đảm ngăn chặn đồng thời phải bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, không làm rò rỉ, rơi vãi vật liệu xây dựng.
- Hành vi thi công xây dựng công trình mà không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định tùy từng trường hợp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2019. Mức phạt từ 500.000 đồng đến 5 triệu đồng.
- Hành vi vi phạm về tiếng ồn, nếu mức độ tiếng ồn vượt quá quy chuẩn tiếng ồn cho phép thì tùy từng trường hợp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 17 Nghị định 155/2016/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường. Mức phạt cho lỗi này ít nhất là một triệu đồng, cao nhất tới 140 triệu đồng.
Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn buộc thực hiện biện pháp giảm thiểu tiếng ồn đạt quy chuẩn kỹ thuật trong thời hạn do người có thẩm quyền xử phạt ấn định trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với các vi phạm; buộc chi trả kinh phí trưng cầu giám định, kiểm định, đo đạc và phân tích mẫu môi trường trong trường hợp có vi phạm về tiếng ồn vượt quy chuẩn kỹ thuật môi trường hoặc gây ô nhiễm tiếng ồn theo định mức, đơn giá hiện hành đối với các vi phạm
Việc xây dựng với nền móng công trình cao hơn ngách 66/13 Đình Đông của dân cư, hơn nữa không có biện pháp xử lý nước đọng khi trời mưa là hoàn toàn không phù hợp với quy định về yêu cầu đồi với thiết kế xây dựng tại Điều 79 Luật xây dựng 2014.
Ngoài ra, Khoản 1 Điều 175 của Bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định về ranh giới giữa các bất động sản thì mọi cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới và chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất như sau:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”
Theo đó, các hộ dân đề nghị UBND phường Thanh Nhàn xuống lập biên bản về việc vi phạm quy định trong xây dựng và xác nhận hiện trạng xây dựng của hộ ông T. Đề nghị hộ ông T phải có biện pháp khắc phục hậu quả cụ thể là tiến hành bưng bịt, che chắn công trình xây dựng cẩn thận; trong quá trình xây dựng phải đảm bảo các quy định của Luật bảo vệ môi trường; thực hiện việc bảo trì, sửa chữa khi gây hư hỏng đến ngách số 66/13 Đình Đông.
PV CB (thực hiện)
